El nuevo Plan General de Ordenación (PGO) de Pájara, cuya ordenación estructural se encuentra en información pública hasta este mes de septiembre, aborda una de las papas calientes en el sur de Fuerteventura: desclasificar suelo urbanizable que se planificó hace décadas para su desarrollo urbanístico pero que, o bien no se ha ejecutado, o quedó aislado o dentro de un espacio natural protegido.

El documento elaborado por el equipo del urbanista Jorge Coderch, en fase de aprobación inicial, constata la transformación en suelo rústico de más de 5,7 millones de metros cuadrados que, en su momento, tenían como destino ser construidos. Así se refleja en la memoria de información, aunque luego en la propuesta de ordenación se introducen ciertos desarrollos en alguno de estos suelos. Estas son las principales claves:

01. Morro Jable. En la localidad sureña, uno de los principales baluartes turísticos de la Isla, el nuevo Plan General desclasifica dos suelos, de características muy diferentes: el turístico Tablero del Moro, al sur del muelle y, hacia el interior, el industrial y comercial Valluelo de los Burros (106.000 metros que pasan a rústico, si bien en las proximidades se incluye un suelo que sí mantendría carácter urbanizable para industria y comercio). Tanto Tablero del Moro como Valluelo de los Burros tenían la consideración de suelo urbanizable programado en el planeamiento vigente, que se remonta a 1989.

El denominado SUP 0 Tablero del Moro tiene una superficie de 295.420 metros cuadrados y su objetivo era “completar el suelo apto para la edificación en las proximidades del puerto de Morro Jable” hacia el sur. Su uso es turístico y se preveía edificar 82.052 metros cuadrados en edificaciones, con una capacidad de 2.735 camas.

A finales de los años 90 del pasado siglo, cuando se elaboró el planeamiento de Pájara que terminó anulado por la Justicia, se ampliaba el ámbito urbanizable hasta superar los 1,3 millones de metros cuadrados y las camas turísticas se duplicaban con holgura hasta las 6.600 plazas alojativas. Además, se incluyó “la ejecución de un campo de golf de 18 hoyos, como elemento primordial de la urbanización”.

El plan parcial para desarrollar esta pieza de suelo llegó a ser aprobado por la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias (Cotmac) en junio del año 2000. Sin embargo, al anularse judicialmente el Plan General de Pájara, en febrero de 2003, la consecuencia principal fue la “nulidad” de todos los actos urbanísticos de desarrollo posteriores a diciembre de 1998, cuando se había aprobado el PGO.

“En términos gráficos, al caer el tronco del árbol, que es el Plan General, caen también las ramas que nacen de él, que son los planes parciales que desarrollan sus previsiones, conforme a la doctrina de los actos encadenados”, señala un jurista.

En azul, los límites de la urbanización Tablero del Moro, de la empresa Dehesa de Jandía, próxima al muelle de Morro Jable.

Desaparece suelo turístico al sur de Morro, donde se plantearon 6.000 camas y golf

El Ayuntamiento de Pájara aprobó el proyecto de urbanización de esta bolsa de suelo en febrero de 2001 y, en noviembre, requirió al promotor, la empresa Dehesa de Jandía, propiedad del grupo Lopesan, para que presentara proyectos de ejecución, depuradora, desaladora y campo de golf. Sin embargo, nunca se llegó a urbanizar ni a edificar.

En el análisis que hace el nuevo Plan General de esta pieza se destaca que “no es contiguo al suelo urbano” de Morro Jable y queda “reclasificado como suelo rústico común de reserva”. La desclasificación no va a ser pacífica: Lopesan presentó alegaciones en una fase anterior, exigió la “devolución” de “fincas cedidas” y reclamó una “indemnización por los daños y perjuicios sufridos”. El equipo del Plan General, que desestimó la alegación, replicó que nunca había presentado “un nuevo plan parcial adaptado”.

02. Los Canarios y Canalbión. El nuevo Plan General de Pájara analiza la situación en la que se quedarían dos piezas de suelo entre Esquinzo y la Playa de Sotavento: los sectores de Los Canarios y Canalbión. El suelo urbanizable no programado Barranco de Los Canarios tenía una superficie de 476.000 metros cuadrados en el planeamiento de 1989 (el que está a día de hoy en vigor), que prácticamente se duplicaba, hasta los 984.463 metros cuadrados y una población prevista de 6.388 residentes, en el Plan anulado de finales de los años 90. En cualquier caso, se tenía que haber tramitado un programa de actuación urbanística, pero no se hizo.

En este caso sucede lo mismo que con la pieza de Tablero del Moro: el plan parcial aprobado en febrero de 2001 por el pleno del Ayuntamiento de Pájara no tiene validez al caer el Plan General de 1998 en el que se sustentaba. Aunque el promotor presentó el proyecto de urbanización, el Ayuntamiento no contestó ni se reiteró la solicitud. En la actualidad, los terrenos se encuentran sin urbanizar, si bien existen una serie de edificaciones residenciales adosadas.

Cuando entró en vigor la Ley del Suelo de Canarias de 2017 se abrió un plazo de un año para que se acordase por el pleno de Pájara su clasificación como suelo urbanizable sectorizado, pero no se aprobó y quedó degradado a suelo rústico común de reserva. Una “pequeña parte”, que está dentro del Parque Natural de Jandía, pasa a ser rústico de protección natural.

Canalbión es considerado rústico en la memoria de información, pero se acepta un convenio presentado por los dueños para 2.400 camas.

En el nuevo Plan General de Pájara, una de las piezas más delicadas es la de Canalbión, una urbanización cuyo desarrollo fue anulado por la Justicia y la Agencia de Protección del Medio ordenó su paralización en 2007. De recuerdo de aquellos años de grúas y bloques quedaron los esqueletos de varios hoteles.

En el PGO en exposición pública se incluye a Canalbión en el listado de suelos urbanizables que se desclasifican y pasan a ser rústicos (332.797 metros de rústico común y 74.203 de protección natural). Pero, al mismo tiempo, se estima la alegación presentada por la empresa JandíaDevco, que representa al 89,2 por ciento del aprovechamiento urbanístico de Canalbión, de tal manera que por esa vía se viene a aceptar el argumento de los promotores de que “no se les puede imputar” que no se culminase el desarrollo de la urbanización.

Este aspecto es clave: en el Plan General se establece que Canalbión “ha quedado reclasificado como suelo rústico común de reserva, salvo que (…) se pudiera considerar que no hay causa imputable al promotor”. “A diferencia de otros ámbitos con plan parcial aprobado, en éste la urbanización se encuentra en ejecución y hay licencias concedidas, algunas de ellas iniciadas”, y “se han realizado las cesiones” de suelo al Ayuntamiento, se añade.

Así, en la memoria de información del PGO se considera Canalbión como suelo rústico -lo que bloquearía su construcción- y en otra parte se incorpora un convenio urbanístico, redactado “con los propietarios” para que salga como suelo urbanizable no ordenado, con un total de 2.417 camas turísticas, edificaciones de hasta cuatro plantas, para hoteles y villas, y sin contemplar uso residencial.

03. Los Gorriones y Matas Blancas. El suelo urbanizable no programado de Los Gorriones, según el planeamiento vigente, es una bolsa de suelo enorme de más de 1,2 millones de metros cuadrados, que se extiende desde la parte sur de Costa Calma hasta más allá del hotel que lleva el mismo nombre, en una zona privilegiada de Jandía. En una parte del sector incluso se tramitó el plan parcial Playa de La Barca, que fue aprobado en noviembre de 2001 por silencio administrativo. El Gobierno de Canarias y el Cabildo lo impugnaron ante la Justicia, que lo anuló. Intentos posteriores tampoco salieron adelante.

En el nuevo PGO se diferencian tres ámbitos: el entorno de la zona hotelera de Los Gorriones; otra pieza que supone el 10 por ciento del sector, en el otro extremo, en la parte sur de Costa Calma; y todo el resto, que en realidad ya era rústico común de reserva al no haberse solicitado su clasificación como urbanizable después de la nueva Ley del Suelo.

Para la zona del hotel Los Gorriones se ha presentado un convenio urbanístico que ha salido a exposición pública y para la franja sur de Costa Calma, hasta ahora dentro del mismo sector, en la propuesta de ordenación del nuevo Plan General se plantea que esos alrededor de 120.000 metros cuadrados sean urbanos, de uso turístico, bajo la denominación Risco de los Gatos 2. Lo más apetecible urbanísticamente es una parcela sin edificar entre dos hoteles, en primera línea del litoral.

Arriba, ordenación en el nuevo PGO de la zona de Matas Blancas y, abajo, el ámbito urbanizable originario en azul.

Por otro lado, lo que se conoce como Matas Blancas, un descomunal sector de más de 2,6 millones de metros cuadrados con varias bolsas de suelo al norte de Costa Calma, tanto hacia la costa como hacia el interior, en la memoria de información del Plan General de Pájara se apunta a su consideración como suelo rústico común de reserva. En el análisis de su situación se destaca que “no se han desarrollado prácticamente obras de urbanización”.

Al igual que en otros casos en Pájara, al no haberse acordado expresamente por el Ayuntamiento su mantenimiento como suelo urbanizable después de la entrada en vigor de la Ley del Suelo, se reclasificó a rústico común de reserva. No obstante, en uno de los convenios que también han salido a exposición pública, una empresa promotora plantea que se defina una pieza urbanizable de 372.864 metros cuadrados en el Rancho Matas Blancas, con tres parcelas hoteleras, dos comerciales y una recreativa. En la propuesta de ordenación del Plan General, se clasifica como urbanizable entre la antigua piscifactoría y Costa Calma.

04. La Lajita y Punta Roquito. En la Lajita hay dos sectores de suelo que, de acuerdo con la memoria de información del nuevo PGO, perderían la condición de urbanizable para pasar a rústicos. Se trata del SUP 11, con 207.000 metros de superficie y uso residencial e industrial, en el interior de La Lajita, y del SUP 13, de 113.000 metros cuadrados y uso residencial y turístico, para el que se recogían 1.046 camas, entre la carretera y la costa.

Pasan a rústico dos piezas en la costa, en La Lajita y cerca de Tarajalejo

Este último sector, de hecho, ya se había intentado eliminar en el Plan General de finales de los años 90, pero los tribunales mantuvieron la vigencia de su clasificación como pieza urbanizable, mediante una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de julio de 2002. Ahora, el nuevo PGO lo vuelve a hacer desaparecer.

Otro suelo urbanizable que con el nuevo Plan General pasará a ser rústico es el conocido como Punta Roquito, en las proximidades de Tarajalejo. Tiene 115.000 metros cuadrados, a ambos lados de la carretera principal, uso turístico y la previsión es que albergase 1.065 personas. En enero de 2001, el pleno de Pájara aprobó el plan parcial de este sector, y en junio de ese año el promotor presentó el proyecto de urbanización, pero no se movió una piedra. Al estar aislado y lindar con suelo urbanizable del municipio de Tuineje que no está en ejecución, se cataloga como suelo rústico común.